賃貸併用住宅のメリットとデメリット。購入前に確認しておくべきこととは?

安定した収入を生み出す不動産として今注目を浴びているのが、自宅と賃貸用の住宅が一体型となった「賃貸併用住宅」です。
賃貸併用住宅は、家賃収入をローン返済に充てることができる上、節税対策にもなる魅力的な土地活用法ですが、設計前に念入りにプランを立てておかないと失敗するリスクもあります。

そこで、この記事では賃貸併用住宅のメリットとデメリット、そして、失敗しないための注意点をご紹介します。
リスクをしっかりと理解して、収益を最大化できる賃貸併用住宅を実現しましょう。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅とは、1棟の建物に自宅と賃貸住宅がある住宅で、賃貸部分は住宅以外にも店舗や事務所として利用することも可能です。
賃貸部分から家賃収入を得られるため、老後資金を確保するための有効な手段として注目を浴びています。

1.家賃収入をローン返済に充てられる

一戸建ての住宅の場合は当然全額自己負担になりますが、賃貸併用住宅の場合は賃貸部分の家賃収入をローンの返済に充てることができ、負担が軽く済みます。
ローンの返済後は安定した現金収入が得られるので、リタイア後の暮らしにゆとりが生れます。

賃貸併用住宅は、
「家を建てたいけど、資金が足りない」
「老後資金を確保できるか不安」
という人にとって、メリットが大きい選択肢です。

2.ライフスタイルの変化に応じて用途転換できる

家族構成の変化やライフスタイルの変化に応じて柔軟に間取りを変更できるのも、賃貸併用住宅の大きな魅力です。
「二世帯住宅だったけど、片方の世帯が離れなければいけなくなった」
「親世帯と一緒に暮らす必要が出てきた」
など、建設時には予期していなかった変化にも、柔軟に対応ができます。

case1:オーナールーム(自宅部分)が必要なくなった

自宅部分を賃貸にリノベーションし、 家賃収入を引き上げる。

case2:子どもと二世帯で住むことになった

賃貸スペース子ども世帯用にリノベーション。2世帯でも快適に暮らせる仕様に。

case3:子どもが自宅を離れたため、居住スペースが余ってしまった

高層階のオーナールームを賃貸に変更し、1階に住み替え。

また、自宅スペースを広げたり狭くするだけでなく、賃貸部分のお部屋を時代の変化やニーズにマッチする間取りに変更することで、空室対策にも繋がります。

3.土地活用や税務対策に繋がる

相続した土地や所有している土地があるけど、広すぎるなどの理由から上手く活用できていない方にとって、長期的に家賃収入を確保できる賃貸併用住宅は魅力的な選択肢です。
たとえ、20坪ほどの狭小地であっても都心などニーズが高い立地であれば、工夫次第で収益を見込める賃貸併用住宅を建設することができます。

遊休地を賃貸併用住宅にすることで、収益を生み出す自宅に

また、賃貸併用住宅は節税対策の点でも大きなメリットがあります。

固定資産税
住宅用地に対する固定資産税の減額措置が設けられているため、駐車場を貸したり空き地所有したりするよりも、自宅や賃貸住宅などを建てたほうが固定資産税が安くなります。
この軽減措置では、課税標準額が一戸あたり200㎡までは1/6まで減額され、200㎡を超えた部分については1/3に減額されますが、賃貸併用住宅を建てて二戸になれば、さらに200㎡が1/6の減額対象となります。
相続税
土地や建物を相続する場合に相続税の計算基準となるのが「相続税評価額」で、原則として自宅用の家屋は固定資産税評価額により評価を行います。
賃貸住宅として使用する場合は、賃貸部分が貸家建付地評価額として評価減の特例を受けられます。つまり、自宅のみの場合よりも低い評価額となり、節税効果があります。
所得税
賃貸併用住宅の運営によって得た利益に対して、当然ですが所得税が課税されます。
ただし、建設費や設備費は耐用年数に応じた経費として計上できる他、賃貸部分のローン利息や固定資産税なども必要経費として計上することで節税効果が得られます。

このように賃貸併用住宅には節税効果があり有効な土地活用といえますが、建てたあとに万が一特例を受けられないとなると大きなリスクとなります。
税金面は税理士などの専門家に相談し、資産運用効果を最大化できるように心がけましょう。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅はメリットが多く魅力的ですが、もちろんデメリットやリスクもあります。
長期間収益が高い賃貸併用住宅を経営するためにも、できる限りリスクを回避しましょう。

1.プライバシーの問題

賃貸併用住宅はオーナーも同じ敷地内に住んでいるため、プライバシーの侵害も懸念されます。そのため、オーナーと入居者がともに快適に暮らせるよう十分配慮して設計することが、とても重要です。

  • お互いの生活音が伝わらないような間取りや構造にする
  • オーナーと入居者がなるべく顔を合わせることのないよう、入口の動線をわける
  • 水回りの階下に寝室がこないよう部屋を配置する

など、想定されるトラブルを回避できるよう設計すると精神面での不安が解消できます。独自の設計ノウハウも必要になってくるので、賃貸併用住宅の実績が豊富なハウスメーカーを選ぶと良いでしょう。

そして、賃貸併用住宅はオーナーにとっては自宅ですが、他の入居者と近い距離で暮らすことになります。入居者の方々に迷惑を掛けることがないように限配慮しながら生活することを忘れてはいけません。

2.空室リスクがある

賃貸併用住宅は一般的な住宅よりも建設費や土地代がかさみ、ローンの借入額も高額になりがちです。空室が長引くと見込んでいた収入が得られず、ローンの返済に大きな影響が出てしまいます。

入居者にとって魅力的な部屋になるよう、需要のある設備や間取りをリサーチしたり、周辺エリアの相場にマッチする家賃を設定する必要があります。

満室経営を維持できれば、資産価値も高まります。不動産会社にも適宜相談しながら、最適な賃貸経営プランを設定しましょう。

3.売却が難しい可能性がある

賃貸併用住宅は、通常の賃貸物件や戸建て住宅と違い特殊なつくりをしているため、買い手が付きにくい傾向にあります。
売却までに時間がかかることも考慮して、収益性の高い賃貸プランを計画する必要があります。

前述の空室リスクでもお伝えした通り、満室経営を実現し資産価値を高めることが解決策となります。

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床下空間に設備配管を通すことで、水まわりの移動やメンテナンスが容易におこなえます。時代や環境の変化に合わせてリノベーションができるため、建物の資産価値を高く保つことができます。

ネイエマンションの賃貸併用住宅

賃貸併用住宅で失敗しないために

賃貸併用住宅にはメリットが大きい反面、さまざまなデメリットもあります。
メリット・デメリットをそれぞれ理解した上で、オーナーと周辺エリアの入居者の需要にマッチする賃貸併用住宅を建てることが大切です。

そのために、まずは賃貸併用住宅の実績があるメーカーに設計施工を依頼し、周辺の不動産会社と連携しながら、マンション管理をおこなっていきましょう。

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