マンション経営で年金対策。豊かな老後の生活のための最適な土地活用

土地活用、その中でもマンション経営は年金対策になると聞いて、興味をお持ちの方も多いのではないでしょうか。実際、マンション経営をされている方の中にも、年金対策のために始めたという方が多いのも事実です。

では、なぜマンション経営が年金対策になるのか、その理由について詳しく説明します。

長期にわたって安定収入を得られる土地活用の方法ですし、適切に運営できればマンション経営は節税対策にもなります。より豊かな老後の生活を送るために、最適な資産運用の方法の一つといえるでしょう。

しかし、マンション経営にはリスクもつきものです。デメリットもあることを理解した上で始めることが大切です。安定、安心のマンション経営に必要なことを解説します。

年金開始年齢引き上げや受給額引き下げにマンション経営で備える

将来、どのくらい年金がもらえるのか。本当にもらえるのか。不安に思っている人は多いと思います。かつて厚生年金は60歳からもらえましたが、支給開始年齢は段階的に引き上げられて65歳となりました。

年金財政が厳しいことから、更なる引き上げも検討されているところです。そのうえ、国民年金の保険料の納付を、現行の60歳から65歳に引き上げる案まで出てきました。

今後、保険料を納付する世代の人口が減っていく中で、受給額が増えることは期待できません。ですから、その補てんするための収入が必要です。

そこで、マンション経営が注目されているのです。実際にマンション経営を行なっている方も、「年金が不安だから」始めたという人も多いです。

65歳を過ぎても働き続けられれば良いのですが、仕事が見つかるでしょうか？たとえ会社にとどまったとしても大幅に収入が減少してしまう人がほとんどでしょう。

それならば、不労所得になりうるマンション経営を今から始めておくことが、将来の安心につながると考えます。

マンション経営が年金対策になる理由

マンション経営はお金がかかる、大変というイメージをお持ちの方も多いと思います。確かにローンも高額になります。

しかし、ローンを完済すれば、あとはずっと収入を受け取ることができるのですから、老後の生活も安心です。

毎月収入が入ってくる

通常、家賃は毎月払うものです。入居者がいれば、お給料と同じように毎月決まった日に家賃が入ってきます。年金の支給開始年齢のときにローンを支払っていたら、毎月の家賃収益がほぼ収入となります。

長期的に安定収入が見込める

マンションは一般的に鉄筋コンクリート造なので、耐用年数が木造の22年に対して47年と非常に長いです。途中で定期的に修繕をしていけば、老後も安定的に収入を得られる物件となるでしょう。

仮に築20年の中古マンションを購入したとしても、まだ20年以上耐用年数が残っています。資産価値が長いのがマンションの大きなメリットです。

家賃は景気の影響を受けにくい

景気が良くなって家賃が上がることがあっても、逆のパターンはあまりありません。たとえば、リーマンショックによって日本の景気も大きく後退しました。物価も大きく下落しましたが、家賃の変動はあまりありませんでした。

リーマンショックは2008年でしたが、公益財団法人不動産流通推進センターの統計によりますと、その年の東京の平均家賃は71,940円でした（2008年3月）。翌年の平均は71,817円ですので、ほとんど変わっていないことがわかります。

大きな投資をしているのに、家賃が景気に左右されてしまっては困りますが、仮に景気が悪くなっても家賃への影響は少ないため、安定して収入を得られます。

メリットだけではない！マンション経営を年金対策にするときの注意点

年金対策としてはメリットだらけのように思えるマンション経営ですが、デメリットがないわけではありません。家賃収入から経費を引いた分が実際の収入となりますので、経費を上回る収入を得る必要があります。

収益から経費を引いたものが収入になる

家賃の収入が100％利益になるわけではありません。マンション経営には様々な経費がかかりますから、その経費を差し引いたものが毎月の収入になります。

• 管理会社への委託費
• 修繕費用
• 修繕積立金
• 固定資産税

などがかかります。

築年数が古いほど修繕費がかかる

経費の中でも忘れがちなのが、修繕費用です。管理会社への委託費や修繕積立金は、もともとかかるものとして経費に組み込んで考えている人が多いでしょう。しかし、修繕費用は必ずしも毎月かかるものではありません。

うっかり忘れていると、大きな支出となって収益を圧迫することがあります。毎月の支出ではないとしても、ある程度見込んでおくとよいでしょう。

特に、古い物件では修繕費用が増えていきます。エアコンや水回りなど目に見えるところだけでなく、排水管など見えないところにも老朽化の影響が出てきます。

メンテナンスはしっかりしておかないと退去につながります。収益を安定化するためにも、定期的に修繕をしておくことが大切です。

年々高まる空室リスク

メンテナンスをしていても、年月と共に物件の人気は下がっていきます。築年数が古いというだけで敬遠されがちで、空室のリスクも高まります。空室が増えると、毎月の収入どころか赤字に転落する可能性もあります。

安定的に収入を得るためには、無料のWi-Fiや宅配ボックスなど人気のある物件の設備を取り入れたり、敷金・礼金を見直すなど、空室対策が必須です。

家賃下落のリスクもあり

マンション経営が年金対策になるのは、家賃が景気の影響を受けにくいからでした。しかし、景気以外の要因で家賃が下がる可能性はあります。それは、築年数が影響して家賃を下げざるを得ないケースが出てくるということです。

家賃は、周辺の物件との比較で決まる部分があり、周囲に新しい物件が増えた場合、築年数が古い物件は、よほど魅力的な設備がないと入居者が集まらないことがあります。そうすると、家賃を下げなくてはいけなくなり、収益が減少する可能性があります。

老後も安心してマンション経営を続けるために

できるだけ長く、安定して収益を生み出すためには、経営当初から気を付けておかなくてはならないことがあります。マンション経営を始めるときは、以下の視点を忘れないでください。

人が減らない地域で経営する

これから日本の人口は減少していきます。都市部に人が集中することが予想されていますが、都市部なら空室リスクがないかというと、そうではありません。

• 通勤や通学に便利な地域
• 近くに学校や工場がある地域

など、住民が途切れない条件のあることが非常に重要です。

それを踏まえて、どの路線の沿線にするか、駅からの距離はどのくらいか、最高の立地を見極めることがマンション経営を成功に導きます。

修繕費の積み立ては必須

耐用年数が長くても、10〜15年くらい経つと大規模な修繕費が必要になります。収入に影響のないよう、初期段階からしっかりと積み立てしておくことが重要です。

古くても住みたいと思えるマンションづくり

マンションを購入または建設をするときに、その時の流行を取り入れるのも大事なのですが、10年、20年ごと先を見据えた家づくりも忘れてはなりません。

新築ならそれほど苦労せずとも入居者は集まりますが、考えておくべきことは築年数が経った時でも住みたいと思えるような物件であるかどうかです。

目先の利益ばかりを考えず、自分が年金をもらう年代になった時でも安定した収益を得るために、古くても空き室の少ないマンションにはどのような特徴があるのか、情報収集をしておくことが大切です。

まとめ：マンション経営で年金対策！安心して老後を迎えよう

マンション経営は長期にわたって安定して収入を得られますから、年金対策として最適な土地活用の方法です。

一般的にはローンを組んでマンションを購入しますが、ローンの返済が終われば、経費を除いた収益がそのまま収入になります。老後の生活も安心でしょう。

ただし、投資にはリスクがつきものです。マンション経営は、空室対策や建物の修繕などやるべきこともたくさんあります。

どのような経費がかかるのか、古くなっても空き室のでにくいマンションはどのようなものか、しっかりと情報収集をしてから経営を始めることが成功のカギです。